加州圣罗莎三大购物中心命运分化：谁能在零售寒冬中胜出？
加州圣罗莎市的三座主要购物中心——圣罗莎广场、科丁镇和蒙哥马利村——面临不同的生存挑战。尽管城市人口增长迅速，但零售环境变化、业主策略差异及本地竞争使它们的命运分化。市场研究认为，最古老的蒙哥马利村可能成为最终赢家。
加州圣罗莎——这座拥有约18万人口的城市，被索诺玛县的葡萄园、农田和加州最古老的红杉林环绕，是北湾地区的重要城镇。五年前，圣罗莎曾遭塔布斯大火重创，但凭借快速重建和作为旧金山（跨过金门大桥向南约60英里）通勤腹地的新定位，城市持续增长。然而，尽管经济繁荣，其三大主要购物中心的命运，如同美国许多同类设施一样，充满不确定性。
科丁家族的渊源
这三座中心的命运相互交织——位于市中心的圣罗莎广场（约40年历史）、西北侧的科丁镇（61年历史）以及东北历史街区内的蒙哥马利村（73年历史）。它们的共同联系是“科丁”家族。
休·科丁于2010年去世，享年92岁。他在圣罗莎留下了深刻印记，建造了大量住宅并担任市议员。20世纪早期，他收购果园和其他地块，着眼于住宅和商业开发。据其孙女洛伊丝·科丁回忆，他的第一个购物中心项目“城镇与乡村”在完工前就已售出，收益远超当时住宅销售，促使他转向购物中心开发。
1950年，科丁开设了蒙哥马利村，这是美国最早的大型购物中心之一。受其成功鼓舞，1962年他在城市另一侧开设了另一座露天购物中心——科丁镇。随着封闭式购物中心受消费者青睐，科丁镇于1979年加装了红木天花板。2005年，购物中心REIT西蒙地产集团收购了50%股份，但科丁家族于2017年收回。如今，科丁镇由洛伊丝·科丁和她的姐妹丽莎及其房地产公司科丁企业运营。商场的主力店包括两家原始百货公司——梅西百货（前身为Emporium Capwell）和J.C. Penney，以及塔吉特和诺德斯特龙折扣店，并始终配有一家杂货店（现为全食超市）。租户涵盖全国连锁和本地商家，包括零售、餐饮和服务业。
洛伊丝·科丁表示：“最初西蒙对科丁镇有宏大计划，但未能实现盈利。传统上，利润来自封闭空间内部，但这一模式已逆转。西蒙面临艰难前路，我很好奇他们将如何转型购物中心。对于像科丁企业这样的小型私营公司，做出改变在某些方面更容易，但也更难，因为我们没有西蒙的财务杠杆。我们愿意与本地商家合作并保持灵活，且我们居住在该区域，这给了我们相比大型REIT公司的优势。”
另一个科丁关联
西蒙如何转型其封闭式中心的问题，也适用于该市第三大购物中心——圣罗莎广场。该REIT自1998年起拥有此物业。这座市中心广场从未属于科丁家族，但仍有某种科丁联系。该中心于1983年开业，此前休·科丁作为市议员和房地产大亨，曾多年阻挠其建设。他抗议城市更新计划（该计划包括拆除历史建筑以建商场），后来通过法律挑战阻碍了竞争对手的建设。经过约十年的纠纷，圣罗莎广场最终开门迎客。
这座封闭式建筑拥有五层多级停车场和69.3万平方英尺的可出租面积，主力店为梅西百货和快时尚零售商Forever 21（后者由西蒙部分持股）。如今，许多居民认为这座庞大建筑及其停车设施阻碍了城市当前的复兴努力。
市场研究公司Gerney Research Group创始人兼负责人彼得·格尼在电话中表示：“它是一座堡垒，确实扰乱了市场的人流和活力。在圣罗莎这样气候宜人、人们喜欢户外和便利停车的地方，圣罗莎广场是三座中最难办的。这不是对西蒙的批评——蒙哥马利村和科丁镇都是郊区风格，有地面停车场。蒙哥马利是露天，这有帮助；科丁是本地所有，本地人知道这一点。”
旧事物焕发新生
在圣罗莎的主要购物中心中，在当今棘手的零售环境中定位最佳的并非市中心广场——它规模最大且由资金雄厚的REIT运营；也不是位置优越、由家族经营、停车便利且拥有繁忙全食超市的科丁镇。据格尼称，反而是最古老的蒙哥马利村。他说：“从长期看，蒙哥马利村将脱颖而出，成为该市场主要的露天时尚中心。它是一个不错的小型生活方式中心，只会变得更好。”
这在一定程度上归功于波士顿的WS Development公司，格尼表示，该公司将带来必要的升级和全国性管理带来的租赁能力。WS Development首席财务官埃里克·斯穆克勒在电话中说：“我们在科丁家族将其出售给我们之前，多年来一直在考察蒙哥马利村。我们的总体论点——如果你查看我们的投资组合就能看到——是如果你能在合适的地点购买或建造合适的场所，且没有屋顶，你就能为客户创造真正宜人的环境。”
斯穆克勒表示，开放式概念回归有多种原因，包括更便利的停车（这很重要），但更吸引人的是空间尺度，允许愉快的漫步和闲逛。餐饮、美发沙龙等服务以及特别活动和节目，在不同时段吸引不同客群。
斯穆克勒说：“露天模式让我们能容纳杂货店、健身房、美甲店、水疗和零售。它让我们能开设许多带户外座位的餐厅，尤其是在加州气候下。它感觉像一个你想待着并回来的环境，我们认为该物业每天可活跃15至18小时。”他补充说，最重要的是，蒙哥马利村保留了源于休·科丁最初愿景的基本优势：“它一直位于一条好路和好社区，并建成为该内郊区圣罗莎顾客的市中心，而这一客群正在增长。由于很久以前建造的东西及其趣味性，我们能够从中受益，同时尽力使其成为社区的特别之地。”