毫无疑问，购物中心的黄金时代——那种以百货商店为核心、在20世纪繁荣数十年的封闭式大型商场——已经结束。

但美国购物中心是否已死？还是说，它们可以“常青”？

“多年来，随着封闭式购物中心不断演变，事实证明，A级购物中心表现极佳，而C级和D级购物中心正加速走向消亡。”WPG（前身为Washington Prime Group）首席执行官Chris Conlon表示，“我们谈论的是B级购物中心，而且是那些可以被识别为不会沦为C级或D级的B级购物中心。换言之，它们或许仍有存在的理由。”

“随着封闭式购物中心的演变，事实证明，A级购物中心表现极佳，而C级和D级购物中心正加速走向消亡。我们谈论的是B级购物中心……它们或许仍有存在的理由。”

——Chris Conlon，WPG首席执行官（前Washington Prime Group）

这正是“常青购物中心”概念背后的理念，这一概念超出了Green Street多年前制定的行业公认的A至D评级体系。据Green Street咨询服务副总裁Jake Bracken称，“常青”和“非核心”等术语在评级基础上进行了某种程度的引申，以描述灰色地带。他通过视频会议表示，这些术语尚未固化为专业用语，也未普遍用于Green Street的研究中。

“常青购物中心通常被视为在其市场环境中稳定或表现良好的商场，而非核心购物中心则是那些陷入困境、可能走向止赎或改造的商场。”Bracken指出，A级或B级购物中心都可能属于常青类型。

评判标准

Conlon用“常青”来描述那些无需大幅演变即可存续的购物中心，在他看来，这些严格属于B级商场。事实上，他认为，在常青购物中心投入过多资金是愚蠢的，因为翻新并不会带来更多客流或销售。除了保持内部和停车场清洁安全、暖通空调系统正常运转外，这些中心的效益恰恰来自“不去打扰”。

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机，因为它们没有获得A级商场那样的投资，也不会像A级商场那样从投资中受益，因为它维持现状就很好。”Conlon在视频会议中说，“其净营业收入是可持续且持久的。”

“有时我们的购物中心感觉像一台时光机。”

——Chris Conlon，WPG首席执行官

“常青”一词是“幸存者”的替代说法，Conlon认为后者过于消极。他有一套明确的常青购物中心标准：

  • 它是当地最好的商场，或是唯一的选择；
  • 它位于二三线城市，而非大城市；
  • 每平方英尺销售额不超过700美元，但销售稳定，有时甚至增长，尽管客流量相对于2019年（疫情前）总体持平；
  • 租户的租金与销售比率为12%或更低，意味着这些零售商都在盈利且健康；
  • 整体出租率在90%至95%之间，永久出租率（一年以上租约）在80%至85%之间；
  • 租金和净营业收入的增长趋势为1%至3%；
  • 拥有稳定的主力店，包括几乎任何一家Dillard's、健康的J.C. Penney或不在关闭名单上的Macy's。

这最终是一种销售说辞。WPG由私募股权公司SVP Global自2021年破产重组后持有，目前正在出售其全部资产，其中包括Conlon所称的常青购物中心组合，以及另一个高端露天中心组合。该公司此前已剥离其非核心购物中心，但拒绝透露已售出多少物业，以及还有多少在市场上。

“购物中心往往分为两类——要么正在消亡，要么充满活力地繁荣发展。但两者之间有一块中间地带，我称之为B+级商场。”

——Bryn Feller，Northmarq董事总经理兼高级副总裁

对于业内其他人来说，“常青”一词并不那么具体。

“在我看来，购物中心往往分为两类——要么正在消亡，要么充满活力地持续发展。”商业房地产公司Northmarq的董事总经理兼高级副总裁Bryn Feller表示，“但两者之间有一块中间地带，我称之为B+级商场。它们不是Oakbrook或Bal Harbour那样的顶级中心，但也没有消亡。它们拥有足够的临界规模，可能保持吸引力十年或更久。这就是人们所说的‘常青’。”

兴趣重燃

中等水平购物中心具有生命力的观点，也得到近期B级商场获得关注和投资的佐证。就在今年，Dillard's在德克萨斯州东部收购了一家购物中心的股份，沃尔玛收购了匹兹堡的一家购物中心，Simon Property Group表示将开始整修其部分B级商场以寻求增长。Conlon称，过去Simon首席执行官David Simon很少甚至从未谈论过该REIT投资组合中的B级商场。

“随着疫情后零售业的强劲复苏，我们看到其中一些购物中心重新焕发生机。”

——Jake Bracken，Green Street咨询服务副总裁

“有趣的是，David开始谈论他的B级商场，承认他拥有这些资产，并愿意投资。”Conlon说，“这意味着他明白这些商场的衰退已经趋平，现在有了一些增长，且具备投资价值。‘我应该投入资金，应该给予更多关注。这些商场将长期存在。’”

这种重新审视是零售业疫情后反弹的一部分，但据Green Street的Bracken称，购物中心的前景各不相同。

“每个购物中心都非常不同，且与社区紧密相连，一个特定市场中的特定商场在另一个市场可能行不通。”他说，“常青分析的核心在于——有些商场过去几年可能一直在挣扎，其长期前景存疑。但随着疫情后零售业的强劲复苏，我们看到其中一些商场重新焕发生机。”

前景展望

然而，“永远”或许未必。分析师称，看似常青的购物中心其实相当脆弱。

“常青购物中心的真正考验是，当J.C. Penney等传统主力店——以及最终的Macy's——撤离时会发生什么。”Feller说，“没有现成的百货商店等着接手那些空间。所以问题变成：它们能否吸引新型主力店？也许是Dick's House of Sport，也许是杂货店，或其他体验式概念？如果能，它们就能保持常青地位。如果不能，就很难维持。”

零售开发公司SiteWorks总裁Nick Egelanian则更为悲观。

“我相信常青购物中心的想法吗？不。除非逐一评估每处物业，确定其最高最佳用途，然后投入资金。”

——Nick Egelanian，SiteWorks总裁

“我相信常青购物中心的想法吗？不。除非逐一评估每处物业，确定其最高最佳用途，然后投入资金实现。”他在电话中说，“商场模式本身确实不再奏效。但这并不意味着一些物业不会勉强维持。”

即便如此，如果新开发项目进入当地，这些商场也可能轻易被摧毁，他说。

“当有人出现并做得更好时，苹果和丝芙兰等品牌会搬走，因为它们不想和一堆糟糕的商店混在一起。”他说，“所以要么有人买下它并使其成为主导商场——无人能撼动——要么最终被其他人取代。商场不会在平庸中永远生存，除非是在平庸的市场。”